Projektinjohtourakka (PJU) – 7 keskeisintä asiaa

PJU, eli projektinjohtourakka, on yhä useammin valittu urakkamuoto silloin, kun tilaaja etsii joustavuutta, kustannusläpinäkyvyyttä ja paremman kontrollin rakennushankkeeseensa.  

PJU-urakassa rakennuttaja ja projektinjohtaja työskentelevät tiiviinä kumppaneina. Näin projektia voidaan ohjata tehokkaasti aina suunnittelusta toteutukseen saakka. Tämä urakkamuoto eroaa merkittävästi muista urakkamuodoista ja siksi sen toimintamalli ja hyödyt on hyvä ymmärtää ennen päätöksentekoa.  

Tässä artikkelissa avaamme, mikä on projektinjohtourakka ja käymme läpi seitsemän keskeisintä asiaa, jotka jokaisen rakennuttajan olisi tärkeä tietää. 

Tärkeimmät nostot artikkelista 

• PJU on lyhenne sanoista projektinjohtourakka. 

• Projektinjohtourakka on urakkamuoto, jossa tilaaja ja projektinjohtaja muodostavat tiiviin yhteistyömallin hankkeen läpiviemiseksi. 

• PJU on erityisen hyvä valinta silloin, kun aikataulu on kriittinen, hanke on monimutkainen tai vaatii vaihekohtaista päätöksentekoa. 

• Projektinjohtourakassa ei ole kiinteää kokonaishintaa, vaan projektinjohtopalkkio määräytyy hankkeen laajuuden, vaativuuden ja tehtävien mukaan. 

• Projektinjohtourakka sopii hyvin liike- ja toimitilarakentamiseen, julkisiin kohteisiin, saneeraushankkeisiin ja projekteihin, joissa suunnitelmat saattavat tarkentua vielä toteutusvaiheessa. 

Mitä tarkoittaa PJU?  

PJU on lyhenne sanoista projektinjohtourakka. Mutta mitä tarkoittaa projektinjohtourakka?  

Projektinjohtourakka on urakkamuoto, jossa tilaaja ja projektinjohtaja muodostavat tiiviin yhteistyömallin hankkeen läpiviemiseksi. Projektinjohtaja toimii tilaajan edustajana ja vastaa koko projektin suunnittelun, hankintojen ja toteutuksen johtamisesta.  

Toisin kuin perinteisessä urakkamallissa, PJU:ssa ei ole yhtä kokonaishintaa, vaan rakennusvaiheet kilpailutetaan vaiheittain läpinäkyvästi tilaajan puolesta. Tämä mahdollistaa paremman kustannusohjauksen, joustavuuden ja tarkemman kontrollin hankkeen etenemisestä. 

Rakennnusprojentin hallinnasta kertovassa artikkelissa hyvin kiteytetään:  

“Sen sijaan, että koko vastuu annettaisiin yhdelle pääurakoitsijalle, omistaja työskentelee suoraan projektinjohtajan kanssa. Tämä vastaa projektin kokonaisohjauksesta, eri urakoitsijoiden koordinoinnista sekä siitä, että hanke etenee aikataulussa ja pysyy budjetissa.”  

Mitä hyötyä projektinjohtourakasta on tilaajalle? 

Projektinjohtourakka tarjoaa tilaajalle useita merkittäviä etuja, minkä vuoksi se onkin nykypäivänä monien vaativien hankkeiden ensisijainen urakkamuoto. 5 parasta hyötyä ovat: 

1. PJU painottuu kumppanuuteen, jossa päätöksiä tehdään yhdessä ja projektia voidaan ohjata koko ajan haluttuun suuntaan. 
2. Muutosten tekeminen on joustavaa, sillä suunnittelu ja rakentaminen eivät ole sidottuja yhteen kokonaissopimukseen. 
3. Kustannusläpinäkyvyys ja budjetin hallinta paranevat, koska hankinnat kilpailutetaan avoimesti ja tilaaja näkee todelliset kustannusrakenteet. 
4. Aikataulun tehostuminen mahdollistuu, kun suunnittelu ja rakentaminen voivat edetä rinnakkain. 
5. Riskien hallinta jakautuu selkeämmin, sillä päätöksiä tehdään ajan tasalla olevan tiedon perusteella. Tämä vähentää yllätyksiä ja lisää ennakoitavuutta. 

Miten projektinjohtourakka toteutetaan vaihe vaiheelta? 

Projektinjohtourakan vahvuus on sen selkeä ja hallittu etenemismalli, jossa hanke viedään läpi vaiheittain tilaajan tavoitteiden mukaisesti. Jokainen vaihe rakentaa perustan seuraavalle, ja projektinjohtaja varmistaa, että suunnittelu, hankinnat ja rakentaminen etenevät oikeassa järjestyksessä ja sovitussa aikataulussa.  

Alla käymme läpi projektinjohtourakan keskeiset vaiheet, aina tarvemäärittelystä valmiin kohteen luovutukseen saakka. 

Tarvemäärittely ja tavoitteet 

Hankkeen alussa määritellään tilaajan tavoitteet, budjetti, tilatarpeet ja aikataulu. Tämä toimii projektin selkärankana. 

Suunnittelun ohjaus 

Projektinjohtaja ohjaa arkkitehti- ja erikoissuunnittelua niin, että ratkaisut ovat teknisesti toimivia ja kustannustehokkaita. Suunnitelmia voidaan kehittää joustavasti tilaajan toiveiden mukaan. 

Hankinnat ja kilpailutukset 

PJU-urakassa hankintapaketteja kilpailutetaan useita, jolloin kustannuksia voidaan optimoida vaiheittain. Tilaaja hyväksyy tarjoukset ja näkee kaikki kustannuserät läpinäkyvästi. 

Rakentamisen johtaminen 

Projektinjohtaja vastaa työmaan ohjauksesta, aikatauluista, laadusta ja eri urakoitsijoiden koordinoinnista. Rakentaminen ja suunnittelu voivat edetä rinnakkain. 

Luovutus ja käyttöönotto 

Projektin päätyttyä tilaajalle luovutetaan valmis kohde, jonka dokumentaatio, tarkastukset ja käyttöönotto hoidetaan projektinjohtajan toimesta. 

Miten projektinjohtourakka hinnoitellaan? 

Projektinjohtourakassa ei ole kiinteää kokonaishintaa. Sen sijaan projektinjohtopalkkio määräytyy hankkeen laajuuden, vaativuuden ja tehtävien mukaan.  

Palkkio sovitaan yleensä prosenttiosuutena projektin kokonaiskustannuksista tai kiinteänä palkkiona. Kaikki rakentamisen kustannukset esitetään tilaajalle läpinäkyvästi ja hankinnat kilpailutetaan avoimesti.  

Kannattaako rakennuttaminen PJU-urakkamuodolla?  

Projektinjohtourakka on erittäin kannattava urakkamuoto silloin, kun tilaaja haluaa kontrolloida kustannuksia, tehdä muutoksia matkan varrella ja varmistaa projektin joustavan etenemisen.  

Kuten Tamara Aspeling artikkelissan kirjoittaa, useimmissa tapauksissa rakennushankkeen omistajat päättävät palkata ulkopuolisen projektinjohtajan, koska heiltä puuttuu aika, resurssit, tieto tai kokemus hoitaa kokonaisuutta itse. Projektinjohtourakkamallin kautta he voivat hankkia projektiinsa erittäin osaavia ammattilaisia joustavasti, yksi vaihe kerrallaan. 

PJU sopii erityisesti vaativiin ja monivaiheisiin hankkeisiin, joissa suunnittelua täytyy kehittää samanaikaisesti rakentamisen kanssa. Tilaaja hyötyy avoimesta kustannusrakenteesta ja tehokkaasta päätöksenteosta. 

Miten PJU-urakka eroaa KVR-urakasta?  

PJU- ja KVR-urakat ovat molemmat yleisesti käytettyjä urakkamuotoja, mutta ne perustuvat hyvin erilaiseen toimintatapaan: 

• KVR-urakka (kokonaisvastuu-urakka) toimii niin, että urakoitsija suunnittelee ja rakentaa kohteen kiinteällä hinnalla. Tilaaja antaa pohjatiedot ja saa vastineeksi valmiin kokonaisuuden, mutta mahdollisuus muutoksiin on rajallinen ja kustannusrakenne ei ole yhtä läpinäkyvä. 

• PJU-urakka sen sijaan perustuu tavoitteelliseen suunnitteluun ja avoimeen kilpailutukseen. Tilaaja voi esittää luonnoksen tai tavoitetilan ja projektinjohtaja vastaa sen toteuttamiseksi tarvittavasta suunnittelusta ja johtamisesta. Palkkio määräytyy prosentuaalisesti ja kaikki kustannukset ovat tilaajan nähtävillä. 

Yhteenvetona voidaan todeta, että PJU tarjoaa tilaajalle enemmän joustavuutta ja läpinäkyvyyttä, kun taas KVR tarjoaa selkeän kokonaishinnan mutta vähemmän liikkumavaraa.

Milloin projektinjohtourakka on paras urakkamuoto? 

PJU on erityisen hyvä valinta silloin, kun aikataulu on kriittinen, hanke on monimutkainen tai vaatii vaihekohtaista päätöksentekoa. Se sopii hyvin liike- ja toimitilarakentamiseen, julkisiin kohteisiin, saneeraushankkeisiin ja projekteihin, joissa suunnitelmat saattavat tarkentua vielä toteutusvaiheessa. Tilaaja hyötyy mallista erityisesti silloin, jos on tarve vaikuttaa ratkaisuihin matkan varrella, sillä tämä onnistuu hyvin ilman raskaita sopimusmuutoksia. 

Miksi valita Rakennustoimisto Laamo projektinjohtourakkaan? 

Rakennustoimisto Laamo on toteuttanut lukuisia PJU-projekteja, joissa avoin yhteistyö, kustannusohjaus ja joustava toimintamalli ovat olleet avainasemassa. Laamon vahvuus on kokemus projektijohtoisista hankkeista ja kyky viedä monivaiheiset kokonaisuudet läpi tehokkaasti ja tilaajan tavoitteita kunnioittaen. Yrityksemme toimintamalli perustuu läpinäkyvyyteen, luotettavuuteen ja aktiiviseen vuorovaikutukseen asiakkaan kanssa, eli juuri niihin tekijöihin, jotka tekevät projektinjohtourakasta takuulla onnistuneen. Referenssi-kohteisiimme pääset halutessasi tutustumaan täältä.  

Mikäli etsit ammattitaitoista ja luotettavaa projektinjohtourakoitsijaa, ota yhteyttä meihin, niin kerromme mielellämme palveluistamme lisää.  

Lähteet 

Rakennustoimisto Laamo: Referenssit 

What Is a Construction Management Contract? 

Construction Management Contracts: A Quick, Comprehensive Guide